Trao đổi về hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất nhưng không ghi tài sản trên đất và hậu quả pháp lý

Thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân đã phát sinh những vướng mắc và quan điểm khác nhau về nội dung và phạm vi của hợp đồng ủy quyền, vì trong thực tiễn giao dịch dân sự về đất đai, không ít trường hợp người sử dụng đất lập hợp đồng ủy quyền cho người khác được quyền “chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, định đoạt quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, trên thửa đất lại có nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng hoặc tài sản khác gắn liền với đất, nhưng nội dung ủy quyền chỉ ghi quyền sử dụng đất mà không ghi rõ tài sản trên đất. Vấn đề đặt ra là: người được ủy quyền có được quyền định đoạt cả tài sản gắn liền với đất hay chỉ được định đoạt quyền sử dụng đất? Hoặc có trường hợp hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều chỉ ghi đối tượng hợp đồng là “quyền sử dụng đất” và không đề cập đến tài sản trên đất, nhưng thực tế trên thửa đất đó lại có nhà cửa, cây cối, công trình xây dựng của chủ sở hữu hoặc người thứ ba; vậy nếu phát sinh tranh chấp thì giá trị pháp lý của hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này được xem xét như thế nào.

Đây là vấn đề cần được nhìn nhận thận trọng, bởi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tuy có mối quan hệ mật thiết nhưng về bản chất pháp lý không phải lúc nào cũng là một đối tượng quyền thống nhất. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt do Nhà nước công nhận cho người sử dụng đất. Trong khi đó, nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm hoặc tài sản khác trên đất là tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản. Có trường hợp chủ sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất, nhưng cũng có trường hợp hai chủ thể này khác nhau.

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Vì vậy, phạm vi ủy quyền phải được xác định căn cứ vào nội dung cụ thể của văn bản ủy quyền. Người được ủy quyền chỉ được thực hiện những công việc nằm trong phạm vi được ủy quyền; nếu vượt quá phạm vi ủy quyền thì phần vượt quá đó có thể không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với bên ủy quyền, trừ trường hợp bên ủy quyền biết mà đồng ý hoặc có căn cứ pháp luật khác.

Từ nguyên tắc trên, nếu văn bản ủy quyền chỉ ghi “định đoạt quyền sử dụng đất”, “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, “ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà không ghi rõ “tài sản gắn liền với đất”, “nhà ở”, “công trình xây dựng”, “cây trồng” hoặc “toàn bộ tài sản trên đất”, thì về nguyên tắc cần hiểu phạm vi ủy quyền chỉ giới hạn đối với quyền sử dụng đất. Người được ủy quyền không đương nhiên có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc định đoạt tài sản trên đất nếu nội dung ủy quyền không thể hiện rõ ý chí này.

Tuy nhiên, khi xem xét từng vụ việc cụ thể, cần phân biệt một số trường hợp sau:

Thứ nhất, trường hợp trên Giấy chứng nhận chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất. Nếu thực tế trên đất có tài sản nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu, việc ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc đã ủy quyền định đoạt tài sản thực tế trên đất. Khi giao dịch, các bên cần làm rõ tài sản đó thuộc ai, có được đưa vào giá chuyển nhượng hay không, có bàn giao cùng đất hay không. Nếu hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi quyền sử dụng đất nhưng thực tế các bên thỏa thuận cả nhà, công trình, cây trồng thì rất dễ phát sinh tranh chấp về đối tượng giao dịch và giá trị tài sản.

Thứ hai, trường hợp trên Giấy chứng nhận đã ghi nhận cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu văn bản ủy quyền chỉ ghi quyền sử dụng đất mà không ghi tài sản gắn liền với đất, thì người được ủy quyền không được ký hợp đồng chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Bởi trong trường hợp này, tài sản trên đất đã là một đối tượng quyền được Nhà nước ghi nhận, muốn định đoạt phải có sự ủy quyền rõ ràng. Việc ký vượt phạm vi ủy quyền có thể dẫn đến rủi ro hợp đồng bị tranh chấp, bị yêu cầu tuyên vô hiệu một phần hoặc không đủ điều kiện đăng ký biến động.

Thứ ba, trường hợp nhà ở, công trình trên đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng, hộ gia đình hoặc nhiều người. Dù một người đứng tên quyền sử dụng đất hoặc một người lập giấy ủy quyền, nhưng nếu tài sản trên đất là tài sản chung thì việc định đoạt phải có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu. Văn bản ủy quyền chỉ của một người, lại không ghi tài sản trên đất, thì càng không đủ cơ sở để xác định người được ủy quyền có quyền định đoạt toàn bộ nhà, công trình hoặc tài sản chung trên đất.

Thứ tư, trường hợp tài sản trên đất là cây trồng, vật kiến trúc, nhà tạm hoặc công trình chưa đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu. Dù chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, các tài sản này vẫn có thể có giá trị thực tế và thuộc quyền sở hữu của một chủ thể nhất định. Do đó, khi lập văn bản ủy quyền hoặc hợp đồng chuyển nhượng, cần ghi rõ: tài sản nào được chuyển giao, tài sản nào không chuyển giao, bên nào có trách nhiệm tháo dỡ, di dời, bồi thường hoặc bàn giao. Không thể mặc nhiên suy luận rằng chuyển nhượng đất là bao gồm tất cả tài sản trên đất.

Trong thực hiện áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ án, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là hai nhóm quyền có thể được giao dịch cùng nhau nhưng không nên đánh đồng trong mọi trường hợp. Khi nội dung ủy quyền không rõ, phải giải thích theo phạm vi được thể hiện trong văn bản ủy quyền, theo ý chí thực sự của các bên, đồng thời bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu tài sản và người thứ ba ngay tình.

Như vậy, trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, nếu văn bản ủy quyền chỉ ghi quyền sử dụng đất mà hồ sơ giao dịch lại thể hiện chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thì cần yêu cầu các bên bổ sung, làm rõ phạm vi ủy quyền. Trường hợp chủ sở hữu tài sản trên đất cũng chính là bên ủy quyền và có ý chí chuyển nhượng toàn bộ, nên lập lại hoặc bổ sung văn bản ủy quyền với nội dung cụ thể: “được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, ký hợp đồng, nhận tiền, giao nhận giấy tờ, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền với đất, gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật kiến trúc trên thửa đất…”. Ngược lại, nếu bên ủy quyền chỉ muốn ủy quyền đối với quyền sử dụng đất mà không muốn chuyển giao tài sản trên đất, văn bản ủy quyền và hợp đồng giao dịch cũng phải ghi rõ tài sản trên đất không thuộc phạm vi ủy quyền, không thuộc đối tượng chuyển nhượng, hoặc sẽ được xử lý theo thỏa thuận riêng. Cách ghi rõ ràng ngay từ đầu sẽ hạn chế rủi ro phát sinh khi giao đất, nhận tiền, sang tên hoặc khi có khiếu nại, tố cáo, tranh chấp sau này.

Từ những phân tích trên, cho thấy trường hợp văn bản ủy quyền chỉ ghi định đoạt quyền sử dụng đất mà không ghi tài sản trên đất thì không nên hiểu mặc nhiên là người được ủy quyền có quyền định đoạt cả tài sản gắn liền với đất. Muốn định đoạt tài sản trên đất phải có căn cứ thể hiện rõ trong văn bản ủy quyền, trong Giấy chứng nhận, trong hồ sơ pháp lý về tài sản và trong ý chí của chủ sở hữu tài sản. Trường hợp văn bản ủy quyền chỉ ghi ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất nhưng người được ủy quyền lại thực hiện các giao dịch định đoạt đối với quyền sử dụng đất và tài sản trên đất hoặc văn bản ủy quyền và các hợp đồng giao dịch chỉ định đoạt đối với quyền sử dụng đất nhưng thực tế lại có tài sản trên đất thì khi giải quyết tranh chấp cần xem xét giá trị pháp lý của các hợp đồng giao dịch nhằm đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu tài sản, quyền lợi của người thứ ba trong giao dịch.

Như vậy, trong giao dịch đất đai, đặc biệt là các trường hợp mua bán, tặng cho, thế chấp thông qua người được ủy quyền, không chỉ kiểm tra người ủy quyền là ai, giấy tờ đất có hợp lệ hay không, mà còn phải kiểm tra kỹ phạm vi ủy quyền, tình trạng thực tế của tài sản. Nguyên tắc cần đặt ra là: tài sản nào được định đoạt thì phải được ghi nhận rõ; quyền nào được ủy quyền thì phải được xác định cụ thể; không nên suy diễn mở rộng phạm vi ủy quyền đối với tài sản có giá trị lớn như nhà ở, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất.

Trên đây là ý kiến trao đổi về hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất nhưng không ghi tài sản trên đất và hậu quả pháp lý. Xin được trao đổi với các đồng nghiệp. Mong nhận được nhiều ý kiến tranh luận của đồng nghiệp ./.