Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà trong đại dịch Covid-19

Hợp đồng thuê nhà là một loại giao dịch dân sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thuê nhà và cũng là một căn cứ có tính chính xác cao nhằm giải quyết tranh chấp giữa các bên. Theo quy định tại Điều 121, khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.

Trước diễn biến phức tạp của tình hình dịch bệnh Covid-19, nhiều địa phương đã yêu cầu các cơ sở kinh doanh, tập trung đông người như dịch vụ Karaoke, quán bar, nhà hàng….hạn chế hoặc tạm ngưng hoạt động. Điều này dẫn đến một số đơn vị, doanh nghiệp kinh doanh các loại hình dịch vụ trên buộc phải hạn chế hoặc tạm ngừng việc kinh doanh, khiến cho doanh số, thu nhập sụt giảm, không đủ để thực hiện nghĩa vụ chi trả tiền thuê.

Vấn đề đặt ra trong trường hợp này là cá nhân, pháp nhân thuê nhà có được miễn?  được giảm? được tạm hoãn việc trả tiền thuê? hay chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Tại Điều 420 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về “Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản” thì bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Vậy nên, khi Thủ tướng chính phủ, chính quyền các địa phương bằng các mệnh lệnh, quyết định, thông báo về hành chính đã hạn chế việc kinh doanh khiến cho việc sử dụng mặt bằng kinh doanh của bên thuê bị hạn chế, gián đoạn, dẫn đến đối tượng của việc thực hiện hợp đồng giữa hai bên bị tạm ngưng, doanh thu sụt giảm thì cần xem xét, đánh giá đại dịch Covid – 19 có là hoàn cảnh thay đổi cơ bản hay không. Trường hợp xác định là hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì các bên có thể tiến hành đàm phán lại Hợp đồng cho thuê nhà để sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên hay có thể yêu cầu Tòa án: “Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định; Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản”.

Theo đó, hoàn cảnh khách quan là sự kiện bất khả kháng được quy định tại Điều 156 Bộ luật dân sự năm 2015: “Sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.  Như vậy, để xác định đại dịch Covid – 19 có phải là bất khả kháng hay không thì cần đáp ứng các điều kiện:

Thứ nhất, đại dịch Covid – 19 phải là sự kiện bất ngờ khách quan đối với các bên trong quan hệ hợp đồng.

Thứ hai, đại dịch Covid – 19  phải không thể khắc phục mặc dù bên có nghĩa vụ đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Thứ ba, đại dịch Covid – 19 là nguyên nhân trực tiếp và duy nhất dẫn tới vi phạm nghĩa vụ.

Khi xảy ra tranh chấp, bên thuê nhà cần thu thập các chứng cứ để chứng minh là đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết, khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được để thỏa mãn điều kiện của sự kiện bất khả kháng. Tuy nhiên, thực tế trong hợp đồng thuê nhà thì nghĩa vụ của bên thuê là nghĩa vụ thanh toán trả tiền thuê mặt bằng, do đó khó có thể chứng minh rằng nghĩa vụ này là không thể thực hiện được. Bởi lẽ để quyết định chấm dứt hợp đồng hoặc so sánh thiệt hại để sửa đổi hợp đồng giữa các bên theo quy định của khoản 3 Điều 420 BLDS năm 2015: “Tòa án chỉ được quyết định sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi” thì Tòa án cần xem xét các yếu tố:

- Khi được kinh doanh nhưng bị hạn chế (chưa xác định được khoảng thời gian vài tháng hay vài năm, doanh thu của bên thuê bị suy giảm phụ thuộc vào hoàn cảnh trong tương lai) thì có thể coi là thiệt hại nghiêm trọng hay không để quyết định chấm dứt hợp đồng.

- Căn cứ để so sánh thiệt hại khi bên thuê không thể khai thác mặt bằng kinh doanh trong khoảng thời gian chưa thể xác định cụ thể.

- Trường hợp Tòa án quyết định sửa đổi hợp đồng thì có trái với nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự hay không, bởi lẽ cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nếu cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Đây cũng là những khó khăn khi Tòa án thụ lý giải quyết, cần bổ sung hướng dẫn đối với những tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà để có căn cứ đảm bảo để đánh giá tác động của các sự kiện xảy ra một cách khách quan, bất ngờ, không lường trước được đối với các quan hệ hợp đồng.