Xác định đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích

ThS. Thẩm phán. PHẠM VIỆT TRIỀU

TAND khu vực 14 – Đắk Lắk

Tóm tắt: Khi người sử dụng đất có đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án thì Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã cho rằng đất công ích do UBND cấp xã quản lý. Tuy nhiên, trên thực tế UBND cấp xã không quản lý, sử dụng đất, không lập hợp đồng cho thuê đất công ích, không xử lý vi phạm hành chính người đang sử dụng đất, không có thông báo cho người trực tiếp sử dụng đất biết thửa đất nào là đất công ích. Người dân trực tiếp sử dụng ổn định trước khi Luật Đất đai (Luật Đất đai) năm 1993 có hiệu lực thi hành (hoặc trước khi ghi nhận đất công ích vào hồ sơ địa chính), tuy không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất nhưng không được cấp GCN[1] hoặc không được bồi thường về đất khi thu hồi[2].

Từ đó, phát sinh nhiều đơn thư khiếu nại, khởi kiện hoặc cản trở quá trình thu hồi đất, thực hiện dự án hoặc sau khi giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất tiếp tục quay lại chiếm sử dụng. Việc tranh chấp đất công ích giữa người dân và chính quyền địa phương thường xuyên diễn ra gay gắt, mất an ninh trật tự và khiếu kiện kéo dài. Bài viết này tác giả nêu ra một số tình huống trên thực tế, phân tích cơ sở pháp lý, đưa ra quan điểm và một số kiến nghị.

Từ khóa: Đất công ích; Luật Đất đai.

1. Quy định pháp luật về đất công ích

Thuật ngữ đất công ích lần đầu tiên được đề cập trong Luật Đất đai năm 1993, được kế thừa tại Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể:

Tại Điều 45 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Căn cứ vào quỹ đất đai, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định mỗi xã được để lại một quỹ đất không quá 5% đất nông nghiệp để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương”.

Điều 1 Nghị định 64-CP ngày 27-9-1993 của Chính phủ về việc ban hành bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp, quy định: “Hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Toàn bộ đất nông nghiệp đang được sử dụng thì giao hết cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp, trừ đất giao cho các tổ chức, đất dùng cho nhu cầu công ích của xã theo Quy định này”.

Điều 15 Nghị định 64-CP quy định: “Đất dành cho nhu cầu công ích của xã do Uỷ ban nhân dân xã tổ chức quản lý và sử dụng; Việc quản lý và sử dụng đất dành cho nhu cầu công ích của xã được quy định như sau: a) Uỷ ban nhân dân xã cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản. Tiền thu được từ việc cho thuê đất chỉ được dùng vào nhu cầu công ích của xã theo quy định của pháp luật; b) Dùng để xây dựng hoặc để bù lại đất dùng vào xây dựng các công trình công cộng tại xã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép”.

Được tiếp tục kế thừa tại: Điều 72 Luật Đất đai năm 2003, Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 179 Luật Đất đai năm 2024.  

2. Một số vướng mắc, bất cập trong việc xác định đất công ích

Trên thực tế, người đang trực tiếp sử dụng đất có thể chính là người khai hoang đất hoặc tự ý sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng không có công chứng, chứng thực (mà nguồn gốc đất ban đầu cũng do khai hoang hoặc tự ý sử dụng đất, sau đó chuyển nhượng qua nhiều người). Nhiều trường hợp đã xây dựng nhà ở, trồng cây lâu năm hoặc vẫn đang sử dụng đất vào mục đích trồng cây hàng năm.

Từ năm 1993 đến nay, UBND cấp xã ở rất nhiều địa phương không quản lý, sử dụng đất công ích được ghi nhận tại hồ sơ địa chính, không lập sổ sách theo dõi, không có sổ bộ quỹ đất công ích; đồng thời, chính quyền địa phương không cung cấp được văn bản triển khai thực hiện Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đã quyết định để lại một quỹ đất không quá 5% đất nông nghiệp cho nhu cầu công ích của xã; không có quyết định để lại 5% đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích. Nhiều địa phương hàng năm không có báo cáo, thống kê việc sử dụng đất công ích (đã sử dụng, chưa sử dụng, bị lấn, chiếm hoặc ghi nhận không đúng tại hồ sơ địa chính) trên từng đơn vị cấp xã.

Cụ thể, tại tỉnh Bắc Giang có vướng mắc trong quản lý đất công ích hiện nay chính là các diện tích đất nằm phân tán, không quy hoạch thành khu, vùng tập trung mà rải rác, xen kẽ trong khu dân cư, ven thôn, làng. Vẫn còn diện tích đất công ích nhỏ lẻ nằm lẫn trong diện tích đất giao ổn định cho các hộ gia đình, cá nhân nên khó thể hiện trên bản đồ và chưa thể thống kê đầy đủ. Nhiều địa phương không nắm chắc thực tế diện tích đất công ích trên địa bàn.[3]

Để khắc phục tình trạng này, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là địa phương đầu tiên trong cả nước triển khai dự án đánh giá, thống kê lại toàn bộ đất công và đã thực hiện thống kê lại toàn bộ diện tích đất công với quan điểm “Nếu là đất người dân lấn, chiếm thì đề nghị trả lại, nếu là đất người dân thì đề xuất để bỏ ra khỏi quỹ đất công”.[4]

Tại tỉnh Phú Yên (cũ) xảy ra trường hợp, gần 13ha đất được ghi nhận trong hồ sơ địa chính ba cấp (xã, huyện, tỉnh) là đất công ích, nhưng bỏ hoang để người dân khai hoang, sản xuất ổn định và không đưa vào sổ bộ thu tiền thuê đất. Ðến khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì xảy ra tranh chấp. Người dân cho rằng đất này họ đã khai hoang và sản xuất từ trước năm 1995 đến nay, không ai tranh chấp và UBND xã không cho thuê nên Nhà nước phải bồi thường về đất cho người dân khi thu hồi. Để giải quyết vướng mắc này, UBND huyện đã có kiến nghị UBND tỉnh đưa 13ha đất ra ngoài tổng diện tích đất công ích của xã cho phù hợp với thực tế để có cơ sở thu hồi đất, bồi thường cho người dân theo đúng quy định pháp luật.[5]

Như vậy, hướng giải quyết đưa ra khỏi quỹ đất công ích thì có căn cứ pháp luật hay không, bởi Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định “nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích” chứ không có quy định vấn đề đưa ra khỏi quỹ đất công ích. Điều 179 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích đã được lập theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ thì tiếp tục được sử dụng để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương”.

Vì vậy, đến nay chưa có sự thống nhất về đường lối giải quyết, cũng như văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật liên quan đến việc xác định đất công ích nên còn nhiều bản án bị hủy, sửa liên quan đến việc xác định đất công ích, cũng như chưa giải quyết dứt điểm các tranh chấp đất đai này. Cụ thể, tác giả đưa ra nghiên cứu một số vụ án sau đây:

Vụ án thứ nhất, năm 1977 bà Nguyễn Thị L nhận chuyển nhượng thửa đất từ ông Đinh Như K (giấy chuyển nhượng viết tay, không có công chứng, chứng thực nhưng có bản trích lục thửa đất do chế độ cũ cấp đứng tên cha của ông K), khi đó bà L xây dựng nhà ở trên đất, diện tích còn lại làm vườn. Tuy nhiên, Bản đồ đo đạc năm 1991 thể hiện 03 thửa đất riêng biệt, Sổ đăng ký ruộng đất năm 1992 ghi nhận 02 thửa đất bà L đứng tên chủ sử dụng, 01 thửa đất do Hợp tác xã đứng tên chủ sử dụng.

Bản đồ đo đạc năm 1996 thể hiện 04 thửa đất; Sổ mục kê và Sổ địa chính lập năm 1998 ghi nhận: bà L chủ sử dụng 02 thửa, UBND xã chủ sử dụng 02 thửa (đất công ích, đất quy hoạch giao thông). Do đó, năm 2014 thu hồi 02 thửa đất do UBND xã đứng tên trong Sổ mục kê và Sổ địa chính lập năm 1998 nên Nhà nước không bồi thường về đất.

Năm 2015, bà L không đồng ý đất do UBND xã quản lý nên khởi kiện yêu cầu bồi thường khi thu hồi đất. Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L, buộc UBND huyện bồi thường về đất cho bà L. Quyết định giám đốc thẩm đã hủy án sơ thẩm và phúc thẩm để xét xử sơ thẩm lại theo đường lối bác yêu cầu khởi kiện của bà L, với nhận định đất công ích, đất quy hoạch giao thông do UBND xã quản lý, hộ gia đình bà L đã được cân đối giao đất nông nghiệp theo Nghị định số 64-CP tại vị trí khác, việc bà L thực tế sử dụng đất không phải là căn cứ để xác định bà L có quyền sử dụng đất.[6] 

Nhận xét

Quá trình sử dụng đất xây dựng nhà ở và làm vườn xung quanh có ranh giới rõ ràng, không ai tranh chấp, nên bà L không đăng ký, kê khai để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, bà L đã sử dụng đất ổn định từ năm 1977, đến khi ra đời Luật Đất đai năm 1993 là 16 năm, đến năm 2014 là 37 năm bà L mới được thông báo cho biết là một phần khu đất của bà đang sử dụng do UBND xã quản lý. Thời điểm ghi nhận vào hồ sơ địa chính (năm 1998) là đất quy hoạch giao thông, đất công ích do UBND xã quản lý nhưng cơ quan có thẩm quyền không có quyết định thu hồi đất của bà L giao cho UBND xã quản lý[7], không thông báo cho bà L được biết.

Ngày 21/12/1982 Điều lệ bảo vệ đường bộ mới được ban hành, đến năm 1995 cơ quan có thẩm quyền mới tiến hành cắm mốc quy hoạch hành lang an toàn giao thông đường bộ tại khu vực đất bà L. Như vậy, bà L sử dụng đất trước khi có quy định về quy hoạch hành lang an toàn giao thông đường bộ nhưng vẫn không được bồi thường khi thu hồi đất.

Vụ án thứ hai, năm 2018, ông Lê P khởi kiện hành vi từ chối cấp GCNQSDĐ của UBND thành phố đối với nhà, đất ông Lê P đang quản lý, sử dụng có nguồn gốc bà Trần Thị M tạo lập từ năm 1975, sau đó bà M chuyển nhượng cho ông Nguyễn Quang S sử dụng xây dựng nhà ở ổn định từ năm 1992 đến năm 2004 thì ông S chuyển nhượng cho ông Lê P (Văn tự mua bán nhà ngày 05/3/2004 có xác nhận của UBND phường). Tuy nhiên, khi ông P đề nghị cấp GCNQSDĐ thì UBND thành phố, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ Sổ mục kê lập năm 1998 thể hiện loại đất vườn, chủ sử dụng là đất công ích, nên từ chối cấp GCNQSDĐ cho ông P.[8]

Nhận xét

Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định 64-CP thì đất công ích được hình thành từ đất nông nghiệp, do đó, các loại đất khác được quy định tại Điều 11 Luật Đất đai năm 1993 (2- Đất lâm nghiệp; 3- Đất khu dân cư nông thôn; 4- Đất đô thị; 5- Đất chuyên dùng; 6- Đất chưa sử dụng) không được dùng để lập quỹ đất công ích của xã.

Tuy nhiên, trên thực tế không ít trường hợp đất thuộc khu dân cư nông thôn, đất đô thị nhưng được ghi nhận vào Sổ địa chính, Sổ mục kê là đất công ích; cụ thể là trường hợp đất ông Lê P yêu cầu cấp GCNQSDĐ đã được sử dụng xây dựng nhà ở trước khi thực hiện Nghị định 64-CP nên thuộc đất khu dân cư nông thôn (Điều 52) hoặc đất đô thị (Điều 55) chứ không thể là đất nông nghiệp (Điều 42) để hình thành đất công ích. Ngoài ra, Sổ đất thổ cư – màu năm 1998 do Hợp tác xã nông nghiệp lập ghi nhận thửa đất này được kê khai sử dụng từ năm 1992.

Do đó, UBND phường cho rằng đã ghi nhầm đất thổ cư thành đất công ích là có căn cứ nhưng UBND thành phố không chấp nhận nên ông Lê P khởi kiện ra Tòa. Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị nên đã có hiệu lực pháp luật, buộc UBND thành phố phải cấp GCNQSDĐ cho ông Lê P.  

Vụ án thứ ba, đất ông Nguyễn Tấn L có nguồn gốc do ông Đặng L khai hoang năm 1975, sử dụng đến năm 1994 thì chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn L xây dựng nhà ở một phần, diện tích còn lại làm vườn. Năm 2003, ông Nguyễn Tấn L chuyển nhượng QSD đất (phần đất làm vườn) cho ông Phan Tiên Q, năm 2004 ông Q xây dựng nhà ở, đến năm 2011 ông Q được cấp GCNQSDĐ lần đầu. Năm 2017, ông Q chuyển nhượng nhà, đất cho ông Lê Văn Th, trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động vào Sổ địa chính, sang tên trên GCNQSDĐ thì UBND thành phố ban hành Quyết định thu hồi GCNQSDĐ đã cấp cho ông Q vì cho rằng là đất công ích.

Nhận xét

Sổ mục kê lập năm 1998 ghi nhận loại đất vườn, chủ sử dụng là đất công ích, nhưng ông Nguyễn Tấn L đã xây dựng nhà ở từ năm 1994. Ngoài Sổ mục kê lập năm 1998 ghi nhận là đất công ích thì không còn tài liệu, chứng cứ nào khác để chứng minh thửa đất ông Nguyễn Tấn L nhận chuyển nhượng từ năm 1994 là đất công ích. Hiện nay, ông Nguyễn Tấn L và ông Lê Văn Th là người quản lý, sử dụng 02 thửa đất, có nhà ở ổn định, không ai tranh chấp, phù hợp quy hoạch nhưng không được cấp GCNQSDĐ, chỉ vì Sổ mục kê lập năm 1998 ghi nhận là đất công ích.

Tương tự vụ án này, còn nhiều trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền chưa có hướng giải quyết, điển hình như: năm 1988, ông Huỳnh K khai hoang thửa đất, đến năm 1989 ông K xây dựng nhà ở, diện tích còn lại làm vườn. Năm 1996, chuyển nhượng cho ông Nguyễn Phụng K, đến năm 2002 ông Nguyễn Phụng K đề nghị xác nhận quyền sở hữu nhà ở và được Phòng Quản lý đô thị, UBND thành phố xác nhận. Trong năm 2002, ông Nguyễn Phụng K chuyển nhượng một phần đất cho ông C, đến năm 2011 ông C được cấp GCNQSDĐ. Ngoài ra, vào năm 2004 ông Nguyễn Phụng K chuyển nhượng một phần đất cho ông N, đến năm 2010 ông N được cấp GCNQSDĐ. 

Nay ông C chuyển nhượng QSD đất cho ông T (hợp đồng đã được công chứng) nên ông T đề nghị đăng ký biến động đất đất đai theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai và UBND thành phố kiểm tra lại hồ sơ địa chính lập năm 1998 thì ghi nhận loại đất màu, chủ sử dụng là đất công ích nên không thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.

Các trường hợp này đã được cấp GCNQSDĐ lần đầu, khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền mới cho rằng là đất công ích do UBND cấp xã quản lý, nên có trường hợp thu hồi GCN đã cấp, có trường hợp thì chưa thu hồi GCN nhưng vẫn chưa có hướng giải quyết. Ngoài ra, nếu thu hồi GCNQSDĐ thì cơ quan có thẩm quyền cũng không có hướng xử lý tài sản trên đất (nhà ở, công trình kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm) để trả lại đất cho UBND cấp xã quản lý hay cấp lại GCNQSDĐ cho người đang trực tiếp sử dụng đất.

3. Nhận xét chung và kiến nghị

Qua nghiên cứu một số trường hợp trên ta thấy có ba quan điểm như sau:

Quan điểm thứ nhất, căn cứ hồ sơ địa chính ghi nhận là đất công ích do UBND cấp xã quản lý nên xác định là đất công ích. Việc sử dụng đất trên thực tế không phải là căn cứ để xác định có quyền sử dụng đất. Mặc dù, thời điểm sử dụng đất trước Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, nhưng quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ đã ghi nhận là đất công ích thì nay phải xác định là đất công ích.

Quan điểm thứ hai, căn cứ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất trên thực tế do hộ gia đình, cá nhân trực tiếp quản lý, sử dụng để xác định việc ghi nhận đất công ích vào hồ sơ địa chính là không đúng thực tế và UBND cấp xã không quản lý, sử dụng đất nên không thuộc quỹ đất công ích.

Căn cứ Điều 12 Nghị định 64-CP có quy định cách giao đất và cấp GCNQSDĐ: “Ở những địa phương mà đất nông nghiệp đang do hợp tác xã nông nghiệp quản lý, thì thực hiện như sau: Diện tích đất nông nghiệp sau khi đã trừ đất dành cho nhu cầu công ích của xã, tính bình quân theo nhân khẩu nông nghiệp của xã hoặc hợp tác xã để giao cho hộ gia đình, cá nhân do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.”

Như vậy, đất công ích được hình thành (trích ra) từ đất nông nghiệp đang do hợp tác xã nông nghiệp quản lý. Do đó, các loại đất khác hoặc đất nông nghiệp không phải đang do hợp tác xã quản lý thì không đưa vào quỹ đất công ích của xã. Trường hợp, quá trình thực hiện Nghị định 64-CP trước đây nhiều cán bộ, công chức hiểu không đúng về quy định này nên đã ghi nhận không đúng vào hồ sơ địa chính thì nay cần phải xác định lại loại đất và mục đích sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi của người đang trực tiếp sử dụng đất.

Quan điểm thứ ba, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích cũng là đất nông nghiệp, nên được chuyển mục đích sang đất ở và cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP cũng không có quy định về thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích sang đất ở nên không thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, cơ quan thanh tra thì cho rằng trái quy định Luật Đất đai năm 2003, 2013 nên UBND cấp tỉnh đã có văn bản xin hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.[9] 

Theo quan điểm cá nhân, Điều 132 Luật Đất đai năm 2013, Điều 179 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định mục đích sử dụng của đất công ích, do đó việc chuyển mục đích đất công ích sang đất ở và cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân là không đúng quy định pháp luật. Thực tế, đã xử lý trách nhiệm hình sự nhiều cán bộ, công chức thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ công ích cho hộ gia đình, cá nhân.[10]

Thực tiễn, một số bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật và Chánh án Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã ra quyết định buộc thi hành án nhưng cơ quan có thẩm quyền vẫn không thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ hoặc bồi thường khi thu hồi đất theo phán quyết của Tòa.[11] Bởi họ cho rằng cần chờ kết quả Giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Do đó, phải mất thời gian dài (nhiều năm) thì vụ kiện mới có phán quyết cuối cùng, từ thời điểm người dân khiếu nại tại UBND các cấp, đến khi khởi kiện ra Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm, rồi Giám đốc thẩm và không ít bản án bị hủy để xét xử sơ thẩm lại từ đầu nên có khi kéo dài hàng chục năm. Nhiều trường hợp các đương sự mệt mỏi, không muốn theo đuổi vụ kiện nên việc triệu tập tham gia tố tụng gặp nhiều khó khăn, cơ quan Nhà nước mất nhiều thời gian để cử người đại diện tham gia tố tụng tại Tòa. Trong khi bản chất là tranh chấp QSD đất giữa người dân với chính quyền địa phương, lẽ ra, Nhà nước (cụ thể là UBND các cấp) phải thực hiện việc thống nhất quản lý đất đai theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 một cách chặt chẽ, công khai và hiệu quả, để không xảy ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện.

Kiến nghị: Để đảm bảo sự thống nhất quan điểm giải quyết, tác giả kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cần ban hành văn bản quy định, hướng dẫn thống nhất cơ sở, căn cứ để xác định đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND cấp xã quản lý; đồng thời mỗi tỉnh thành phải thực hiện thống kê, báo cáo tổng diện tích đất công ích theo định kỳ hàng năm (công khai cho người dân được biết), nêu rõ đất đã sử dụng, chưa sử dụng, bị lấn, chiếm hoặc đang tranh chấp (cụ thể đến từng thửa đất) để sớm giải quyết triệt để loại tranh chấp này.

Việc để hộ gia đình, cá nhân trực tiếp quản lý, sử dụng đất công ích trong thời gian dài, qua nhiều thế hệ trong gia đình, tạo lập tài sản cố định trên đất hoặc chuyển nhượng qua nhiều người đến khi phát hiện và xử lý hậu quả rất khó khăn. Bên cạnh đó, Điều 236 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu. 

Ngoài ra, việc sớm thống kê, báo cáo diện tích đất công ích để công khai cho toàn dân và ban hành văn bản hướng dẫn xác định đất công ích còn góp phần hạn chế các trường hợp cán bộ, công chức thực hiện cấp GCNQSDĐ công ích cho hộ gia đình, cá nhân dẫn đến bị xử lý trách nhiệm hình sự (bởi vì nhận thức của họ là đất thuộc QSD của hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất, việc ghi nhận đất công ích là không đúng thực tế nên đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ).

Quan điểm của tác giả: hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp sử dụng ổn định trước khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành (hoặc trước khi ghi nhận đất công ích vào hồ sơ địa chính); tuy không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp; thực tế, UBND cấp xã không quản lý, sử dụng đất, không lập hợp đồng cho thuê đất công ích, không xử lý vi phạm hành chính người đang sử dụng đất, không thông báo về việc đất công ích do UBND cấp xã quản lý; nay nếu thỏa mãn các điều kiện tại Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 thì được cấp GCNQSDĐ hoặc khi Nhà nước thu hồi thì phải bồi thường về đất. Như vậy, mới đảm bảo tính ổn định của quá trình sử dụng đất, quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng QSD đất (nhận thế chấp, tặng cho), cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của người đang trực tiếp sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản trên đất.

[1] Khoản 2 Điều 19  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (khoản 1 Điều 49 Luật Đất đai năm 2003).

[2] Điểm d khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai năm 2013 (điểm g khoản 1 Điều 43 Luật Đất đai năm 2003).

[3] http://baobacgiang.com.vn/bg/kinh-te/223442/quan-ly-va-su-dung-hieu-qua-dat-cong-ich.html

[4] https://plo.vn/bat-dong-san/ba-riavung-tau-thong-ke-lai-toan-bo-quy-dat-cong-887725.html

[5] https://cand.com.vn/Ban-doc-cand/Som-go-vuong-cho-cong-trinh-thuy-loi-nghin-ty-i571869/

[6] Quyết định Giám đốc thẩm số 07/2020/QĐ-GĐT ngày 18/02/2020 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC V/v khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai

[7] Điều 21 Luật Đất đai năm 1993 quy định: Việc quyết định giao đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được tiến hành sau khi có quyết định thu hồi đất đó.

[8] Bản án số 01/2019/HC-ST ngày 23/5/2019 của TAND tỉnh Phú Yên V/v khiếu kiện hành vi không cấp GCNQSDĐ

[9] https://nld.com.vn/thoi-su/quan-khong-nhan-sai-thanh-pho-cau-vien-bo-20190929222641498.htm

[10] https://tienphong.vn/khoi-to-chu-tich-xa-va-2-can-bo-bien-dat-cong-ich-thanh-dat-nha-minh-post1265881.tpo

https://thanhnien.vn/thoi-su/khoi-to-4-can-bo-bien-dat-cong-thanh-dat-tu-1273145.html

https://cand.com.vn/Ban-tin-113/Cap-4-so-do-trai-phap-luat-9-bi-can-o-TP-Tuy-Hoa-bi-de-nghi-truy-to-i616863/

[11] https://baophapluat.vn/ubnd-tx-dong-hoa-phu-yen-thua-kien-bac-nong-dan-phan-quyet-cua-toa-van-chi-nam-tren-giay-post354589.html