Vướng mắc trong thực tiễn xét xử đối với khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Điều 122 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định về giao dịch dân sự vô hiệu: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác” và khoản 1 Điều 407 BLDS quy định: “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”. Theo Điều 131 BLDS quy đinh: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”.

Như vậy, hợp đồng vô hiệu được hiểu là từ thời điểm giao kết thì hợp đồng đã không có hiệu lực và chưa bao giờ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.

Còn đối với hủy bỏ hợp đồng theo khoản 1 Điều 423 BLDS quy định: “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây: a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận; b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; c) Trường hợp khác do luật quy định”.

Như vậy, hủy bỏ hợp đồng được hiểu là hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật nhưng thuộc một trong các trường hợp phải hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Do đó, về khái niệm, tính hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng là hoàn toàn khác nhau dẫn đến việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu và yêu cầu hủy hợp đồng cũng khác nhau.

Thực tiễn xét xử, có một số vụ án nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng Hội đồng xét xử nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

[Thẩm phán búa và các văn bản pháp lý]

(Ảnh minh họa từ Website: Vn.lovepik.com)

Ví dụ: (Nguồn: https://Congbobanan.gov.vn) Bản án số 43/2022/DS-ST ngày 24/8/2022 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh L, nguyên đơn bà Lê Thị P khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30/7/2020 tại Phòng CC3 tỉnh L giữa ông Trần Phi T và bà Lê Thị P, ông Đặng Mạnh T để thực hiện lại việc quyền đăng ký khác.

Đối với vụ án này, Hội đồng xét xử nhận định do việc chuyển nhượng giữa ông Trần Phi T và bà Lê Thị P, ông Đặng Mạnh T đã vi phạm quy định về thủ tục tách thửa trước khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, Hội đồng xét xử tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30/7/2020 là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo Điều 123 BLDS.

Vấn đề đặt ra trong trường hợp này là: Hội đồng xét xử tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn có nghĩa là chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đồng thời, Hội đồng xét xử lại tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu. Như vậy, Hội đồng xét xử nhận định và tuyên xử như trên là có sự mâu thuẫn trong việc xác định tính hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mặt khác, việc Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì đáng lý phải tuyên hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Hội đồng xét xử lại tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu như vậy là không hợp lý.

Vấn đề này, tại Hội nghị trực tuyến giải đáp vướng mắc trong công tác xét xử, hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật tổ chức vào ngày 24/4/2023, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao đã trả lời câu hỏi do Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đặt ra như sau: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hội đồng xét xử xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có cơ sở pháp lý để hủy bỏ mà bị vô hiệu. Trong trường hợp này, Tòa án giải quyết như thế nào?

“…trường hợp Hội đồng xét xử xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có cơ sở pháp lý để hủy bỏ mà bị vô hiệu thì Hội đồng xét xử tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và khi giải quyết hợp đồng vô hiệu, Hội đồng xét xử hỏi đương sự có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu không. Trường hợp đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì Hội đồng xét xử không giải quyết mà chỉ tuyên hợp đồng vô hiệu. Trường hợp đương sự yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì Hội đồng xét xử giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.”

Nội dung trả lời nêu trên mặc dù chưa hướng dẫn cụ thể là có chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hay không trong trường hợp Hội đồng xét xử xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có cơ sở pháp lý để hủy bỏ mà bị vô hiệu. Nhưng Tác giả cho rằng, đối với câu trả lời này Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao đã có nhận định hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng là có sự khác nhau về khái niệm, tính chất, hậu quả pháp lý.

Cho nên, theo quan điểm của Tác giả đối với các vụ án nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hội đồng xét xử xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có cơ sở pháp lý để hủy bỏ mà bị vô hiệu thì cần tuyên xử: “Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu”.