Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có đối tượng là quyền sử dụng đất cấp theo Quyết định 132, 134.

Quyết định số 132/2002/QĐ-TTg quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau: “Các hộ được giao đất phải trực tiếp quản lý và sử dụng đất để sản xuất và để ở. Trong thời gian 10 năm không được chuyển nhượng, cầm cố dưới bất cứ hình thức nào. Mọi trường hợp sang nhượng, cầm cố sẽ bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và không cấp lại” (Điều 6).

Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg quy định tại Điều 1: “Các hộ được hỗ trợ đất sản xuất, đất ở và nhà ở, nước sinh hoạt phải trực tiếp quản lý và sử dụng để phát triển sản xuất, cải thiện đời sống, góp phần xóa đói giảm nghèo. Trường hợp đặc biệt, khi họ được hỗ trợ đất sản xuất, đất ở, nhà ở có nhu cầu di chuyển đến nơi khác thì phải ưu tiên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất và đất ở cho chính quyền địa phương để giao lại cho hộ đồng bào dân tộc nghèo khác.

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo quy định này, Nhà nước sẽ thu hồi không bồi hoàn để giao cho hộ đồng bào dân tộc chưa có đất hoặc thiếu đất”.

Căn cứ vào Điều 192 Luật Đất đai 2013, điều kiện chuyển nhượng đất của đồng bào dân tộc thiểu số được giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước (sau đây viết tắt là đất 132, 134) được quy định như sau:

Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP còn có quy định cụ thể:

1. Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.

2. Tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

Như vậy, pháp luật về đất đai hiện hành không có quy định nào hướng dẫn về việc hộ gia đình, cá nhân được cấp đất 132, 134 nếu đã sử dụng đất sau 10 năm thì có được quyền thế chấp quyền sử dụng đất đó cho các tổ chức, cá nhân hay không. Vì không có quy định cấm người được cấp đất 132, 134 thế chấp quyền sử dụng đất nên Ngân hàng và người được cấp đất vẫn có thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, trường hợp quyền sử dụng đất đó đã được đem thế chấp sau đó xảy ra tranh chấp thì xử lý như thế nào, trong khi theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất “nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động”.

Trong thực tiễn đã có một số trường hợp người được cấp đất 132, 134 sử dụng đất sau 10 năm đem quyền sử dụng đất thế chấp cho các Ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay, khi người vay không trả được nợ và xảy ra tranh chấp yêu cầu Tòa án giải quyết thì dẫn đến một số vướng mắc trong quá trình Tòa án giải quyết về tài sản thế chấp như sau:

Trường hợp thứ nhất: Nếu người vay tức người được cấp đất 132, 134 có đơn xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng đất do một trong ba lý do:1/ do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác; 2/ do chuyển sang làm nghề khác; 3/ do không còn khả năng lao động thì đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp này có thể công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không? Theo quan điểm của người viết, trường hợp này có thể công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vì nếu họ đã đảm bảo về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tức là đảm bảo cho việc tài sản bảo đảm có thể chuyển nhượng được.

Trường hợp thứ hai: Nếu người vay tức người được cấp đất 132, 134 không hợp tác và không làm đơn xin xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng đất hoặc họ không có mặt ở địa phương tại thời điểm Tòa án giải quyết vụ án hoặc thửa đất đó họ đã cho người khác thuê thì giải quyết như thế nào? Trường hợp này có thể công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không? Có 02 quan điểm về vấn đề này:

- Quan điểm thứ nhất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực pháp lý vì pháp luật không có quy định người có đất 132, 134 không được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn nên Ngân hàng có thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với người vay có đất 132, 134. Do đó, trường hợp khách hàng không hợp tác, hoặc không có mặt ở địa phương hay không trực tiếp sử dụng đất mà cho người khác thuê thì Ngân hàng vẫn có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

- Quan điểm thứ hai: Theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013 và Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên thì người được cấp đất 132, 134 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 132, 134 phải có đơn được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng đất do một trong ba lý do đã đề cập. Nếu không có đơn có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã thì không đủ điều kiện chuyển nhượng, tức là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ xem xét hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng thì sẽ từ chối làm thủ tục chuyển nhượng cho các bên. Có nghĩa là nếu Tòa án công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì cũng không thể thi hành án được vì người mua được tài sản bán đấu giá cũng không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, trong trường hợp này không thể công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa các bên.

Người viết đồng tình với quan điểm thứ hai. Tuy số lượng các vụ án có tranh chấp về tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất cấp theo diện 132, 134 không nhiều nhưng hiện nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn thi hành đối với trường hợp này dẫn đến lúng túng khi giải quyết các vụ án.

Trên đây là một số vướng mắc trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất cấp theo diện 132, 134. Rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các đồng nghiệp và bạn đọc.