Trao đổi bài viết “Quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật về Hợp đồng thế chấp tài sản thì có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố văn công chứng vô hiệu không?”

Trong bài viết “Quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật về Hợp đồng thế chấp tài sản thì có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố văn công chứng vô hiệu không?”  của tác giả Nguyễn Bá Nhất - TAND thị xã Buôn Hồ có nêu nội dung sự việc như sau: Vào ngày 19/01/2017 vợ chồng ông T, bà H lập Hợp đồng chuyển nhượng đối với 05 thửa đất theo các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:  Số K 062233;  Số A 088992;  Số V 457904;  Số BK 666511 và Số K 062234 cho vợ chồng ông S, bà V và được công chứng tại Văn phòng công chứng H. 05 thửa đất này được Văn phòng đăng ký đất đai thị xã H đăng ký biến động chuyển nhượng cho vợ chồng ông S, bà V vào ngày 20/01/2017. Sau đó, vợ chồng ông S, bà V đã dùng 05 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên thế chấp cho Ngân hàng chi nhánh huyện N, vay số tiền 2 tỷ đồng. Do không trả được nợ nên Ngân hàng đã khởi kiện vợ chồng ông S, bà V tại TAND huyện N, vụ án được thụ lý về việc: “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản” và được giải quyết tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số: 88/2019/QĐST-DS, ngày 18/7/2019. Nội dung quyết định nêu trên thể hiện: “…Ông S và bà V phải trả cho Ngân hàng số tiền gốc và lãi tính đến ngày 09/7/2019 là 2.320.091.667 đồng. Tiếp tục tính lãi suất phát sinh theo hợp đồng tín dụng cho đến khi ông S và bà V trả xong nợ. Về thời hạn, phương thức trả nợ và xử lý tài sản thế chấp: Theo trình tự thủ tục thi hành án dân sự…”

Đến ngày 30/5/2021, vợ chồng ông T, bà H khởi kiện yêu cầu TAND thị xã H tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19/01/2017 tại Văn phòng công chứng H, giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng ông T, bà H với bên nhận chuyển nhượng là vợ chồng ông S, bà V vô hiệu do bị lừa dối, giả tạo. Vụ án được thụ lý, về việc: “Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”.

Tác giả cũng đưa ra hai quan điểm giải quyết vụ án nêu trên, như sau:

- Quan điểm thứ nhất cho rằng: Vụ án này có nguyên đơn, bị đơn và quan hệ pháp luật tranh chấp khác so với vụ án thụ lý số: 169/2019/TLST- DS, ngày 17/6/2019. Tại Quyết định số: 88 của TAND huyện N thể hiện nội dung: “...Về thời hạn, phương thức trả nợ và xử lý tài sản thế chấp: Theo trình tự thủ tục thi hành án dân sự…”. Quyết định nêu trên chỉ tuyên việc xử lý tài sản theo trình tự thi hành án dân sự, không tuyên rõ Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản nào để thi hành án nên chưa đủ căn cứ xác định 05 quyền sử dụng đất là đối tượng trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà nguyên đơn yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Quan hệ pháp luật này chưa được giải quyết và chưa có phán quyết nào về tranh chấp giữa nguyên đơn là vợ chồng ông T, bà H với bị đơn là vợ chồng ông S, bà V. Vì vậy, không thể căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 192; điểm g khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự để đình chỉ giải quyết vụ án nói trên.

- Quan điểm thứ hai và cũng là quan điểm của tác giả cho rằng: Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói trên thuộc trường hợp sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.

Căn cứ Án lệ số: 38/2020/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 13/8/2020 và được công bố theo Quyết định số: 276/QĐ-CA ngày 02/10/2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao;

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 192, điểm g khoản 1 Điều 217 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Đình chỉ giải quyết vụ án, trả lại đơn khởi kiện.

Tôi xin trao đổi về các quan điểm nêu trên như sau:

Đối với trường hợp trên 05 thửa đất sau khi nhận chuyển nhượng, được đăng ký biến động đất đai, vợ chồng ông S, bà V đã thế chấp vay vốn. Tài sản thế chấp đã được xử lý bằng một quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án (Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số: 88/2019/QĐST-DS ngày 18/7/2019 của TAND huyện N). Ngày 30/5/2021 vợ chồng ông T, bà H khởi kiện yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng với vợ chồng ông S, bà V vô hiệu do bị lừa dối, giả tạo. Đối tượng khởi kiện ở vụ án này là khác so với các tài sản trong hợp đồng thế chấp Tòa án huyện N đã giải quyết tại Quyết định số: 88 trước đó. Ở vụ án này Tòa án chỉ xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông T, bà H với vợ chồng ông S, bà V có vô hiệu hay không, nếu vô hiệu thì giải quyết hậu quả hợp đồng như thế nào, có buộc bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại không.

Để lập luận cho quan điểm của mình, tôi xin trình bày như sau:

Tại khoản 1 Điều 5 BLTTDS đã quy định: Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó.

Tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự quy định: Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Tại tiểu mục 1, phần II “Về dân sự” Công văn số: 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn:

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. …”

Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm: “...Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)...”. Cho nên, cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.

Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này...”; khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”. Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.

Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.

Tại tiểu mục 2, phần III “Về dân sự” giải đáp pháp luật số: 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn:

Khi giải quyết vụ án dân sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Việc giải thích phải được ghi vào biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án. Trường hợp Tòa án đã giải thích nhưng tất cả đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không phải giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; trừ trường hợp đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba.

Vì vậy việc vợ chồng ông T, bà H khởi kiện yêu cầu TAND thị xã H tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Tòa án thụ lý giải quyết theo thủ tục chung là phù hợp. Giả sử khi giải quyết có căn cứ tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì căn cứ vào khoản 2 Điều 131 BLDS quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”. Theo quy định của khoản 2 này thì việc trả lại hiện vật là ưu tiên, không thể trả bằng hiện vật thì mới trả tiền khoản 4 Điều 131 BLDS quy định: “Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Trong vụ án này tài sản đã thế chấp và giải quyết bằng quyết định của Tòa án thì buộc vợ chồng ông ông S, bà V hoàn trả bằng tiền và bồi thường thiệt hại nếu có cho vợ chồng ông T và bà H, việc xem xét hợp đồng vô hiệu hay không, không ảnh hưởng đến Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số: 88/2019/QĐST-DS 18/7/2019 của TAND huyện N.

Trên đây là quan điểm của cá nhân, trao đổi về bài viết. Rất mong nhận được các ý kiến tranh luận của quý độc giả./.