Vướng mắc trong việc hủy biến động đất đai theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP

Kể từ ngày 01/7/2025, hệ thống pháp luật về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai có sự thay đổi mang tính toàn diện. Ngày 12/6/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai. Một trong những nội dung mới đáng chú ý  là quy định về hủy đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận theo bản án, quyết định của Tòa án. Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn, quy định này phát sinh một số vấn đề pháp lý cần được phân tích, trao đổi.

1. Quy định pháp luật có liên quan

 Theo phần B, mục XVI, điểm a khoản 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm hủy nội dung biến động khi:

“1. Kết quả đăng ký biến động đất đai đã được Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đúng quy định của pháp luật chỉ được hủy khi Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của các cơ quan có thẩm quyền sau đây:

a) Bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật có quyết định về việc đăng ký biến động đất đai phải bị hủy toàn bộ hoặc một phần;

b) Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai có nội dung phải hủy toàn bộ hoặc một phần kết quả đăng ký biến động đất đai;

c) Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có nội dung phải hủy toàn bộ hoặc một phần kết quả đăng ký biến động đất đai.”

 Như vậy, phán quyết của Tòa án được xem là căn cứ trực tiếp để cơ quan đất đai thực hiện việc hủy chỉnh lý trên Giấy chứng nhận.

 Tuy nhiên, hướng dẫn tại mục II, phần 2 Công văn số 64/TANDTC-PC năm 2019 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn về vấn đề xử lý đăng ký biến động như sau:

“… theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ thì việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận nội dung biến động trong trường hợp thực hiện hợp đồng (các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai) là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sẽ thực hiện việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả giao dịch có hiệu lực. Cho nên, khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng. Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án”

2. Vướng mắc trong thực tiễn áp dụng

 Từ việc dẫn chiếu hai quy định nêu trên, có thể thấy được việc giải quyết vấn đề xử lý liên quan đến chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa Tòa án và cơ quan quản lý đất đai đang có sự không thống nhất. Điều này dẫn đến thực tiễn lúng túng trong quá trình thực hiện, cụ thể về phía cơ quan quản lý đất đai nếu hiểu theo đúng quy định tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP thì hoàn toàn có thể trả lại hồ sơ yêu cầu chỉnh lý biến động cho công dân với lý do Bản án, quyết định của Tòa án không tuyên rõ trong quyết định, mặt khác do không có thẩm quyền xử lý liên quan đến thủ tục hành chính về xử lý biến động đất đai nên Tòa án không có thẩm quyền xử lý nội dung này.

 Thực tế áp dụng pháp luật hiện nay trước khi nghị định số 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực thì mặc dù trong bản án, quyết định Tòa án không tuyên về việc chỉnh lý biến động, tuy nhiên để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện thủ tục chỉnh lý giấy chứng nhận sau khi Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, Tòa án thường lựa chọn giải pháp là ghi thêm trong Bản án, quyết định nội dung kiến nghị cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền chỉnh lý biến động theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên vấn đề này chỉ là giải pháp tạm thời, cần có hướng dẫn hoặc quy định cụ thể trong tương lai để Tòa án chủ động áp dụng.

3. Kiến nghị hoàn thiện

 Từ những phân tích nêu trên, tác giả kiến nghị Tòa án nhân dân tối cao trong thời gian tới xem xét, có văn bản trao đổi với Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhằm rà soát, đối chiếu quy định tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP với Luật Tố tụng hành chính và các văn bản pháp luật có liên quan, qua đó thống nhất quan điểm giữa cơ quan tư pháp và cơ quan quản lý đất đai đối với các nội dung sau:

- Một là: Xác định rõ thẩm quyền chỉnh lý biến động vào Giấy chứng nhận thuộc cơ quan quản lý đất đai, không phải thẩm quyền của Tòa án.

- Hai là: Xây dựng cơ chế phối hợp giữa Tòa án và cơ quan quản lý đất đai trong việc tiếp nhận và thi hành phán quyết của Tòa án đối với nội dung chỉnh lý biến động. Theo đó, cơ quan quản lý đất đai được quyền căn cứ vào bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật để thực hiện chỉnh lý cho phù hợp mà không bắt buộc Tòa án phải tuyên cụ thể nội dung này.

Việc ban hành văn bản hướng dẫn liên ngành hoặc hướng dẫn mới sẽ bảo đảm thống nhất pháp luật, tháo gỡ vướng mắc thực tiễn và tạo thuận lợi cho người dân khi thực hiện thủ tục hành chính sau khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Tác giả mong nhận được thêm ý kiến trao đổi từ quý đồng nghiệp và bạn đọc.

  Ths Nguyễn Bá Nhất, Phó Chánh án TAND khu vực 8 – Đắk Lắk

Phan Việt Tiệp – Thẩm tra viên TAND Khu vực 9 – Đắk Lắk